多维度促进公募REITs市场高质量发展
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对发行人而言 ，REITs提供了由重资产向轻重资产并行的转型契机 ，可以盘活存量资产 ，加快资产流动速度 。在笔者ysl千人千色t9t9t9t9mba看来 ，构建资产上市平台 ，提高发行人“造血”速度 ，有利于发行人可持续 、高质量发展 。
作为原始权益人 ，
对投资者而言 ，公募REITs具有较高分红 、适中风险 、较低相关性等特点 ，给投资者提供了一个介于股和债的投资品种选择 。
产业园区REITs主要投资于工业园区 、研发办公等产业园类资产 ，以获取基础设施项目租金 、收费等稳定现金流为主要目的 ，产业园REITs具有稳定高分红（基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者 。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次） 、流动性较强（相比资产一级市场交易具有更强的流动性） 、投资门槛较低（相比于大宗交易 ，投资者可以通过购买REITs基金份额间接投资于产业园区） 、风险收益适中 、相关性较低（与股票 、债券市场相关性较低）等特点 。
产业园区REITs的风险有以下方面 ：一是租赁市场风险 。其主要源自区域或整体产业园市场的供需变化 、租金水平波动等 。具体来说 ，承租大租户经营状况恶化 、租金价格敏感性上升可能会导致到期不续租 、提前退租等风险 ，而产业园区REITs主要以租金等稳定收入作为基金收益来源 ，出现大租户退租 、违约等事件可能影响基金收益 。二是二级市场波动 。二级市场受政策面 、资金面和消息面等多方面影响 ，REITs二级市场有可能在短期发生较大波动 。
2023年7月 ，5家公募机构集中发布公告 ，宣布公司旗下部分FOF基金已完成中国证监会备案 ，决定将公募REITs纳入投资范围；2023年12月6日 ，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》 ，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围 ，FOF基金社保基金等主体放开REITs的投资限制 ，促进增量资金入场 。将REITs纳入FOF基金 、社保基金可投资范围 ，是中长期资金成为REITs市场“压舱石”的关键举措 ，可以有效扩大REITs的参与主体范围 ，提振市场信心 。
2023年6月 ，包括张江REIT在内的4只REITs完成首次扩募 。扩募有利于扩大REITs规模 ，分散基金的投资集中度 ，提高管理效率和产品的流动性 。
着眼于未来 ，公募REITs市场还需持续建设 ，推动优质增量资产的常态化发行上市 ，扩大市场规模 ，只有市场规模足够大才能吸引更多机构入场 。
从公募REITs产品自身来说 ，REITs基金只持有同区域同类型甚至是单一资产 ，不利于投资人分散风险 。可以鼓励REITs基金持有跨区域 、多类别资产 ，在产品内部实现风险分散的目的 。
目前公募REITs市场中短线资金占比较大 ，部分资金抽离引起了短线市场的波动 ，不利于二级市场稳定 。今年2月8日 ，中国证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》 ，FVOCI（是指以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）的落地 ，也将吸引更多的价值长线投资者参与到REITs市场投资活动中 。
就REITs底层资产来看 ，国内发行的REITs的底层资产全部来自基础设施项目 ，经营权类的基础资产如高速公路 、供水供电等 ，产权类的基础资产如产业园区 、仓储物流 、保障性租赁住房等 。同时消费类基础设施如百货商场 、购物中心也已经上市 。
相对刚起步三年不到的国内REITs ，美国 、新加坡REITs发展的时间更长 ，行业领域分布更为广泛 ，从类别来看 ，既有专注于办公楼 、购物中心 、酒店等传统地产类别的REITs ，也有专注于光纤 、管道 、甚至于信号塔等传统基础设施资产的REITs 。参考美国 、新加坡等国家的经验 ，酒店和写字楼在国际上也是REITs较为常见的底层资产 。结合国内基础设施发展的特点 ，在合适的时机 ，酒店 、写字楼等收租型资产如能纳入到REITs的资产范围内 ，将有利于吸引更多的国内外投资人进入REITs市场 ，进一步促进国内REITs市场的建设发展 。
(原标题 ：多维度促进公募REITs市场高质量发展)
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【编辑:李书诚】