创金合信基金黄弢 ：近期市场调整不是行情的结束而是开始
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“日本金花瓶” 创金合信基金黄弢 ：近期市场调整不是行情的结束而是开始 。SAOA121AFOAJEFDN23AK
作者为创金合信基金权益投研总部总监黄日本金花瓶弢
上周市场震荡下行 ，其中
上周申万31个一级行业中 ，只有8个行业上涨 ，23个行业下跌 ，其中涨幅前五名的是电子 、国防军工 、煤炭 、汽车和公用事业 ，分别上涨2.84% 、2.43% 、2.03% 、1.71%和0.46% ，涨幅后五名的是房地产 、建筑材料 、综合 、农林牧渔和轻工制造 ，分别下跌4.72% 、4.62% 、3.58% 、3.1%和2.8% 。
最近两周市场持续回调 ，其中房地产板块在两周前一周单周大涨12.65%之后 ，最近两周累计跌幅10% ，看空的声音开始多起来 ，无论是对整个市场 ，还是对房地产板块 。如果看5月17日统计局公布的1-4月数据 ，以及最新的高频数据 ，如带看量 、成交量等 ，貌似都可以解释最近房地产板块和整个市场下跌的原因 。
房地产开发数据方面 ，1-4月份 ，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米 ，同比下降10.8% 。其中 ，住宅施工面积480647万平方米 ，下降11.4% 。房屋新开工面积23510万平方米 ，下降24.6% 。其中 ，住宅新开工面积17006万平方米 ，下降25.6% 。房屋竣工面积18860万平方米 ，下降20.4% 。其中 ，住宅竣工面积13746万平方米 ，下降21.0% 。
新建商品房销售数据方面 ，1-4月份 ，新建商品房销售面积29252万平方米 ，同比下降20.2% ，其中住宅销售面积下降23.8% 。新建商品房销售额28067亿元 ，下降28.3% ，其中住宅销售额下降31.1% 。4月末 ，商品房待售面积74553万平方米 ，同比增长15.7% ，其中 ，住宅待售面积增长24.5% 。
简单总结就是新房销售不力 ，4月份新屋销售面积6000万平 ，去年同期是8000万平 ，房屋库存继续累积 ，其中住宅情况更为严重 ，房屋新开工面积继续下滑 ，因此统计局数据公布后 ，房地产板块开始高位震荡并回落 。从近期的高频数据来看 ，带看量略有增长 ，但一线城市的增幅也只在10%左右 ，且成交量没有明显变化 ，这些都加重了近期市场的悲观情绪 。
市场的悲观更多是过往熊市氛围的一种延续 ，熊市思维下一旦看到市场开始跌 ，如果数据又不好 ，就会放大这种情绪 ，但变化是市场永恒的旋律 ，没有什么趋势是永恒的 ，而在变化节点带来的回报往往是更吸引人的 ，因此凯发k8(国际)需要做更紧密的跟踪和思考 。
对于房地产数据 ，凯发k8(国际)在看到数据不行的同时 ，更要看到数据本身背后所对应的极致状态 。1-4月的新开工房屋面积数据对应年化规模7亿平 ，住宅对应5亿平 。关于我国常态下房屋销售到底是多少的问题 ，黄奇帆曾测算 ，按照500亿平存量 ，用50年折旧 ，再加每年2亿平的更新需求 ，每年12亿平是平衡态 。郁亮的算法类似 ，但以400亿平为基数 ，则算出10亿平 。有人质疑说中国房屋分布不均 ，持有多套房者 ，尤其是在老家和长年工作地都有房的群体 ，更新频率是低的 ，尤其是老家的房子 。
那么凯发k8(国际)换一种算法 ，看看美国的情况 ，美国现在住宅的年新开工在140-150万套左右 ，按照4口之家算 ，对应600万人左右有购新房需求 ，美国最新的总人口是3.3亿 ，意味着美国每年有接近2%的人有此需求 。不过 ，美国已于上世纪70年代完成城镇化 ，且房屋的寿命要远高于中国 ，如巴菲特的房子购于1958年 ，已经住了60多年 。
考虑到上述因素 ，中国的住宅更新率维持在2%左右是合理的假设 ，以400亿平的中性存量来看 ，则有8亿平的年需求；如果以凯发k8(国际)现在14亿人口 ，2%对应2800万人 ，3口之家大约900万套需求 ，每套平均100平（按照目前统计的人均居住面积35平左右来算） ，那么是9亿平的销售规模 ，目前住宅销售面积占新屋销售面积的70%左右 ，如此则新屋销售面积稳态在11-12亿平左右是合理的 。
更保守一点 ，凯发k8(国际)把人均住宅面积和非住宅的规模调低一点的话 ，10-11亿平也是合理的 ，那么相对于今年1-4月新开工面积年化的7亿平 ，未来还有较大的提升空间 ，或者反过来说 ，当下极低的数据本身存在回归常态的过程 。在中央和地方不断出各种政策的大背景下 ，政策的效果仍然需要时间 ，冰冻三尺的解冻过程需要有耐心 ，反复也是不可避免的 ，但更重要的是需要认识方向的根本变化 ，拐点或已经到来 。
责任编辑 ：江钰涵
【编辑:刘永】